LOGEMENT DECENT



Le décret sur la définition d'un logement décent, pris en application de la loi SRU (art.187) est publié au journal officiel.
Un  bailleur doit désormais remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.


LES CARACTERISTIQUES D'UN LOGEMENT DECENT :

 

Le décret prévoit qu'un logement décent doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

 

  1. Il assure le clos et le couvert.
  2. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
  3. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques.
  4. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.
  5. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  6. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  7. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  8. Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
  9. Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

 


Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

 

v      Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire.

v      Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.

v      Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

v      Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.

v      Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

v      Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

v      Dans les départements d'outre-mer l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire.

 

 

 

Normes de surface ou de volume :

 

 

v      Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

 

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions du CCH : art. R.111-2 (alinéa 2 et 3) : la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Les articles 1, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 (notamment les normes) pris en application de la loi du 12 juillet 1967 sur l'amélioration de l'habitat sont abrogés.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LES RECOURS DU LOCATAIRE

 

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut lui demander, à tout moment, sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.


A défaut d'accord entre les parties, c'est le juge qui détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. Si le logement n'est pas mis en conformité le juge peut réduire le montant du loyer.

Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une association pour agir en justice pour leur compte.

 

 

 

 

 

 

 

CHAMP D'APPLICATION

 

Cette obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides, mais également meublés.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rappel sur les dispositions relatives à l'insalubrité dans la loi SRU

 

 

L'ensemble de ces dispositions a été codifiée et constitue les articles L 1331-26 et suivants du Code de la Santé Publique (CSP)

 

Art 168 :
Il précise que lorsqu'un immeuble est considéré comme un danger pour la santé de ses occupants ou pour le voisinage, le préfet peut prendre un arrêté d'insalubrité sur recommandation du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales, ou du directeur du Service Communal d'hygiène et de santé. Le conseil départemental d'hygiène est ainsi saisi pour avis sur les causes de l'insalubrité et les mesures requises pour y porter remède. Le loyer n'est plus dû au premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté.

 

Art 171
En cas d'insalubrité irrémédiable, le préfet prononce l'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux.
Elle doit être effective à l'expiration d'un délai de 6 mois si elle n'est pas immédiate (avis du Conseil Départemental d'hygiène)
Les locaux sont mis hors d'état d'être utilisables au départ des occupants (murage)
Il peut, le cas échéant, ordonner la démolition de l'immeuble
En cas d'insalubrité remédiable, il prescrit les mesures appropriées et leur délai d'exécution (travaux de sortie d'insalubrité) avec une interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux.

 

Art 172
L'arrêté d'insalubrité est publié à la conservation des hypothèques, aux frais du propriétaire, et à la diligence du préfet

 

Art. 173 :
Il précise que si les mesures qui ont été ordonnées pour rendre salubre un immeuble n'ont pas été mises en oeuvre dans le délai prévu, il y a exécution des travaux d'office.
Ceux ci seront engagés après une nouvelle mise en demeure, restée sans réponse passé un délai de 2 mois
Les travaux sont exécutés aux frais du propriétaire, et le juge des référés est saisi en cas de difficultés.

 

Art.175 :
Il précise également que le propriétaire doit reloger les occupants à ses frais, de façon provisoire ou définitive.

Art 185 :
L'ANAH peut verser des subventions aux propriétaires désireux ou tenus d'effectuer des travaux.

Complément relatif à l'expulsion des occupants d'un immeuble insalubre apporté par la Loi de Modernisation sociale

 

Art 160 :
En cas de logements interdits définitivement ou temporairement d'habiter pour insalubrité définitive ou temporaire, le bailleur ou le gérant doit reloger les locataires, et à ses frais, en versant à titre d'indemnité une somme équivalente à 3 mois de loyer à l'occupant évincé.
Le nouveau logement doit être dans la même commune.
Par contre les frais liés au déménagement sont à la chage du locataire, sauf quand il s'agit d'une opération d'urbanisme, où le locataire ne doit rien avoir à sa charge .

Il permet aux préfets de se substituer aux propriétaires pour l'expulsion des occupants d'un immeuble en cas d'insalubrité : si à l'expiration du délai imparti pour le départ des occupants les locaux ne sont pas libérés, et en cas d'inaction de la part du propriétaire pour faire expulser les locataires le préfet est dorénavant recevable à exercer une action aux fins d'expulsion, aux frais du bailleur (code de la santé publique, art.L.1 331-29, al. 1 nouveau)
 

 

 

Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent :

 

Art. 1er. - Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Art. 2. - Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Art. 3. - Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Art. 4. - Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Art. 5. - Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Art. 6. - Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.
Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

PERIL et INSALUBRITE ……

 

Immeuble en péril :


Le risque est le  sol d'un logement ou un escalier ou un mur qui menace de s'écrouler.


Il s'agit d'un problème de sécurité, de la compétence du maire.

 

Le Maire transmet au juge du tribunal d'instance, qui nomme un expert dans les 48 h lorsque le danger est "imminent" :


L'expert se prononce, et le cas échéant il y a arrêté municipal de péril, avec interdiction d'habiter :
provisoire, le temps des travaux  ou définitive.


Le propriétaire doit reloger les occupants

 

Si le propriétaire refuse de faire les travaux, il encourt des poursuites pénales.



 

 

 

Immeuble ou logement insalubre


Le risque concerne la santé des occupants, (quelque soit le statut de l'occupant) selon le Code de la santé Publique


Il peut s'agir de risque d'allergies en raison de moisissures, d'humidité, ...


D'une façon générale ce sont des critères techniques qui entrent dans l'identification et la cotation de l'insalubrité : mauvaise ventilation, mauvais éclairage,..car on sait qu'ils ont des répercussions sur la santé

 
Un  locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers, pour "forcer" le propriétaire à réaliser les travaux demandés.



En cas de logements interdits définitivement ou temporairement d'habiter pour insalubrité définitive ou temporaire, le bailleur ou le gérant doit reloger les locataires .

 

La prise d'arrêté relève du préfet, son exécution relève du maire

 


>quand celui ci constate qu'un arrêté préfectoral d'interdiction à l'habitation n'est pas respecté, il peut

sociaux. Cette opération peut aussi porter sur un immeuble unique ( et pas seulement un ilôt) , à condition que les conditions d'habitation et d'occupation relèvent de l'urgence sociale (circulaire UHC/IUH4/8 n°2003-31 du 5 mai 2003, BOMETL n°10 du 10-06-03)

Saturnisme
Il existe une procédure particulière, plus rapide que celle d'insalubrité, en cas de plombémie (taux de plomb dans le sang) d'un certain niveau

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Logement ne répondant pas aux normes de décence


Le logement loué ne correspond pas aux normes fixées par le décret sur la décence .


Les actions au titre de la décence sont engagées par des locataires et relèvent des juridictions civiles : l'administration est incompétente en matière d'indécence


Il s'agit en quelque sorte d'une autre stratégie pour tenter de remédier à la situation, et où la santé est moins mise en jeu.



Il est ainsi possible de contraindre le bailleur, par décision de justice, à réaliser les travaux , avec demande d'astreinte (injonction de faire) : avec demande de "consignation des loyers" jusqu'à la réalisation des travaux

Pour le dossier de justice , il faut disposer d'éléments prouvés par des rapports..

 

Quand les rapports sont détaillés et les désordres importants, les tribunaux demandent à ce que soient réalisés les travaux, avec consignation des loyers par exemple


Quand les rapports sont peu précis et les désordres non probants, les tribunaux peuvent demander une expertise.


L'expert judiciaire qui intervient doit :
énumérer les travaux obligatoires à réaliser pour que le logement corresponde aux critères de décence
fixer le coût des travaux
fixer la valeur locative du logement dans l'état
préciser le "trouble de jouissance" dont le montant sera apprécié par le tribunal
C'est à partir de ce rapport que le juge fixe l'éventuelle diminution de loyer

 

Décence du logement et versement des aides au logement
(Décrets n°2003-693 et 2003-694 du 29 juillet 2003)
Il est à noter que le respect des critères de décence est une condition d'attribution des aides au logement, location et accession.



 


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