INSALUBRITE et PERIL

PERIL et INSALUBRITE ……

Immeuble en péril :
Le risque est le  sol d'un logement ou un escalier ou un mur qui menace de s'écrouler.

Il s'agit d'un problème de sécurité, de la compétence du maire.

Le Maire transmet au juge du tribunal d'instance, qui nomme un expert dans les 48 h lorsque le danger est "imminent" :
L'expert se prononce, et le cas échéant il y a arrêté municipal de péril, avec interdiction d'habiter :
provisoire, le temps des travaux  ou définitive.

Le propriétaire doit reloger les occupants

Si le propriétaire refuse de faire les travaux, il encourt des poursuites pénales.

 

 Immeuble ou logement insalubre
Le risque concerne la santé des occupants, (quelque soit le statut de l'occupant) selon le Code de la santé Publique

Il peut s'agir de risque d'allergies en raison de moisissures, d'humidité, ...

D'une façon générale ce sont des critères techniques qui entrent dans l'identification et la cotation de l'insalubrité : mauvaise ventilation, mauvais éclairage,..car on sait qu'ils ont des répercussions sur la santé

Un  locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers, pour "forcer" le propriétaire à réaliser les travaux demandés.


En cas de logements interdits définitivement ou temporairement d'habiter pour insalubrité définitive ou temporaire, le bailleur ou le gérant doit reloger les locataires .

La prise d'arrêté relève du préfet, son exécution relève du maire.

 

Logement ne répondant pas aux normes de décence
Le logement loué ne correspond pas aux normes fixées par le décret sur la décence .
Les actions au titre de la décence sont engagées par des locataires et relèvent des juridictions civiles : l'administration est incompétente en matière d'indécence
Il s'agit en quelque sorte d'une autre stratégie pour tenter de remédier à la situation, et où la santé est moins mise en jeu.

Il est ainsi possible de contraindre le bailleur, par décision de justice, à réaliser les travaux , avec demande d'astreinte (injonction de faire) : avec demande de "consignation des loyers" jusqu'à la réalisation des travaux

Pour le dossier de justice , il faut disposer d'éléments prouvés par des rapports..

Quand les rapports sont détaillés et les désordres importants, les tribunaux demandent à ce que soient réalisés les travaux, avec consignation des loyers par exemple
Quand les rapports sont peu précis et les désordres non probants, les tribunaux peuvent demander une expertise.


L'expert judiciaire qui intervient doit :
énumérer les travaux obligatoires à réaliser pour que le logement corresponde aux critères de décence
fixer le coût des travaux
fixer la valeur locative du logement dans l'état
préciser le "trouble de jouissance" dont le montant sera apprécié par le tribunal
C'est à partir de ce rapport que le juge fixe l'éventuelle diminution de loyer

 

Décence du logement et versement des aides au logement
(Décrets n°2003-693 et 2003-694 du 29 juillet 2003)
Il est à noter que le respect des critères de décence est une condition d'attribution des aides au logement, location et accession.

 

La lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux
(Ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005, J.O. du 16-12-05)
Cette ordonnance précise deux grands axes et les mesures qui en découlent :

 

 Le traitement des situations d'insalubrité ou de péril dans l'habitat

création d'une procédure de traitement d'urgence des situations d'insalubrité donnant le pouvoir au préfet de mettre en demeure le propriétaire afin qu'il effectue les travaux de sécurité indispensables.
En cas de carence, le préfet peut les faire exécuter d'office et fera payer le propriétaire.
simplification de la procédure de l'arrêt de péril non imminent. Cette fois, c'est au maire que revient la prescription des travaux qu'il adressera au propriétaire.
L'arrêté du maire devient exécutoire dès sa notification. De plus, il pourra interdire l'habitation des locaux et permettre au maire d'engager les travaux d'office.
pour les copropriétés jugées en péril ou insalubres, des travaux pourront également être exécutés d'office. L'autorité publique se substituant aux copropriétaires défaillants et non au syndicat de copropriété.
concernant les travaux d'un immeuble insalubre prescrits par le préfet, ils donneront le privilège au maintien et retour des occupants, une fois les travaux terminés.

L'amélioration de la protection des occupants des logements insalubres ou en péril
en cas d'arrêté d'insalubrité et jusqu'à réalisation des travaux ou relogement, le bail sera suspendu ou sa durée sera prorogée
en cas d'arrêté d'insalubrité (ou de péril), s'il n'y a pas d'offre de relogement, même en cas d'interdiction d'habitat, le bail ne peut être résilier, ni l'expulsion prononcée.
les occupants d'hôtels meublés soumis à prescription de travaux de sécurité auront une protection renforcée
en cas de carence des propriétaires pour assurer le relogement provisoire ou définit des occupants, c'est le maire qui assurera le relogement dans le cas d'un péril, et le préfet en cas d'insalubrité.

 

 

 

Références légales
Ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'hait indigne (JP du 16/12/05)
Loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (JO n°26 du 31/01/02)
Décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (JO n°26 du 31/01/02)
Loi n°2002-73 du 17-01-2002 (dite de modernisation sociale) et décision du Conseil constitutionnel n°2001-455 DC du 12-01-2002
Code de la Santé Publique , art. l 1331-26 et suivants
Décrets n°2003-693 et 2003-694 du 29 juillet 2003 (versement des aides au logement en cas de non décence)

 

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