Expertiser la valeur vénale d'un bien

Comment estimer la valeur de cession d'un immeuble?

En premier lieu , faut il connaitre la valeur que l'on recherche, et les définitions ci-après, issues de la " charte de l'expertise immobilière" , expliquent et illustrent les différentes valeurs , d'achat , de vente, de réalisation, valeur locative , fair value ......

CONCEPTS DE VALEUR….

 On appelle  « valeur de cession »   d’un bien,  le prix de vente que peut espérer en retirer son propriétaire,  s’il l’aliène dans des conditions économiques et temporelles normales, abstraction faite de toute convenance de la part de d’acquéreur.

 On appelle  «  valeur vénale »   d’un bien,  « Market value » , la correspondance de somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, dans des conditions économiques , temporelles et de fiabilité analogue à celles rencontrées dans la valeur précédente.

 Dans les deux définitions , se retrouvent la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur  «  willing buyer and seller »

Le délai normal raisonnable de transaction basé sur la situation du marché   :   «  after proper marketing »

L’absence de convenance personnelle   :  «  arm’s-lenght transaction ».

  On appelle  «  valeur locative »   d’un bien,  « Market rental value », le montant pour lequel un bien peut raisonnablement être loué à l’instant de l’expertise ; il s’agit de la contrepartie financière de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail.

D'autres valeurs conceptuelles sont utilisées , en fonction de destination différente d’expertises , non reprises dans ce document, et sont définies aux côtés d’autres paramètres indissociables,  à savoir :

 « juste valeur »   d’un bien,  « Fair value »,

« valeur de réalisation »    d’un bien,  

« valeur en poursuite d’usage »   d’un bien,  « Existing use value »,

« valeur hypothécaire »   d’un bien,  « Mortgage lending value »,

« valeur de reconstruction »   d’un bien,  « Replacement cost », ou « Depreciated replacement cost »,

« valeur de vente forcée »   d’un bien

« valeur à neuf »   d’un bien, « Reinstatement value »,

« valeur locative de renouvellement»   d’un bien,

« valeur locative  dite administrative»   d’un bien.

METHODES DE RECHERCHE DE  VALEUR….

Différentes méthodes d’évaluation se présentent pour la détermination des valeurs de cession d’un bien. Ces méthodes sont les suivantes :

- méthode par comparaison qui permet d’évaluer un bien en attribuant un prix pour chaque composante, à partir de ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants,

- méthode sur le revenu qui consiste, à partir d’un revenu constaté, à lui appliquer un taux de rendement et donc à le capitaliser,

- méthode par le coût de remplacement qui consiste à intégrer à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés, et qui permet d’apprécier un immeuble de standard dont l’équivalent est disponible sur le marché,

- méthode indiciaire qui consiste à partir d’une valeur antérieure de lui appliquer un indice,

- méthode de récupération foncière qui consiste à partir d’un prix de vente d’une opération projetée sur un terrain à restituer les différents coûts grevant l’opération,

- méthode dite professionnelle qui concerne les biens à caractère spécifique ou monovalent et qui sont des dérivés des méthodes par comparaison directe ou par le revenu.

La première méthode dite : méthode par comaraison, est celle retenue en priorité par les tribunaux selon un arrêt récent de la cour de cassation .

ATTENTION  : on ne peut comparer que des biens comparables.

Ainsi, en connaissance de ces points , quelle est la méthodologie de l'expert pour arriver à une valeur " marché" de cession ou d'achat .....  ?

L'expert qui sera signataire du rapport ,  se  transporte sur le site et   procéde :

-          à la visite des lieux, bâtis et non bâtis, à l'examen du voisinage , à l'étude d'implantation, de desserte , de communication, de commerces ...

-          à l’étude de tous documents de construction, d'assurances,  administratifs, juridiques tels que servitudes privées ou administratives,  susceptibles de contribuer à la recherche de la valeur vénale et écoute les propos divers ,

-          à l’examen visuel technique permettant la description technologique et l’appréciation de l’état d’entretien de la maison ,

-          à l’inspection de la situation du bien par rapport aux facteurs techniques, environnementaux pathogènes ou polluants ,

-          à la vérification des normes d’habitation par rapport aux exigences résultant du décret n° 2001-120 du 30 janvier 2002 relatif à la nouvelle génération de logement,

-          au comparatif de prix relatifs sectoriels liés au marché immobilier,

 

et procède aux calculs de la détermination de la valeur de cession,  selon la méthode la plus adaptée qu'il retient.

D'autres méthodes plus complexes non présentées dans les lignes ci-avant peuvent être utilisées , mais ne font pas l'objet du présent exposé , eu égard à une certaine complexité ...

 

 

 

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