CONTRATS de CONSTRUCTION

< Contrat de construction - droit de la construction p style="margin: 0cm 0cm 0pt;" class="MsoNormal">Les différents contrats de construction

 

Il ne s’agit pas de traiter les côtés juridiques des contrats, mais seulement d’énoncer les contrats rencontrés en cas de construction  :

 

Ø      Marché d’entreprises avec devis par corps d’état

Ø      Marché avec entreprise générale

Ø      Marché avec entreprise pilote

Ø      Contrat de construction de maison individuelle

 

 

 

 

L’entrepreneur :

 

Personne qui se charge de réaliser les travaux ou l'ouvrage aux conditions définies par le marché.
Si l'entrepreneur est titulaire d'un marché unique, il est engagé pour la totalité des travaux.
Si l'entrepreneur est titulaire d'un lot ( maçonnerie, peinture, électricité …), il n'est engagé qu'à l'égard des travaux relevant de sa compétence ; un artisan est une personne ou entreprise inscrite au répertoire des métiers.

 

 

 

 

Contrat de construction  de maison individuelle :

 

L’obligation de conclure un contrat de construction de maison individuelle relève de la loi du 19/12/1990. Cette loi s’applique dans les deux cas suivants :
- construction de maison individuelle avec fourniture de plan (articles L.231-1 à L.231-13 et R.231-1 à R.231-14 du code de la construction et de l’habitation).
- construction de maison individuelle sans fourniture de plan. (articles L.321-1 à L.232-2 et R.232-1 à R.232-7). Dans ce cas, le maître d’ouvrage signe un contrat avec le constructeur ainsi qu’avec les entreprises chargées ce réaliser les différents lots.

Les constructions concernées sont les immeubles à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.
Ces textes ont été complétés par deux arrêtés fixant des modèles de notice à annexer obligatoirement aux contrats.
- notice descriptive (arrêté du 27/11/1991)
- notice d’information destinée au maître d’ouvrage (arrêté du 28/11/1991).

Principaux éléments du contrat :
- Le constructeur est soumis à la garantie décennale mais doit s’assurer que l’opération est couverte par une assurance dommages-ouvrages.
- Le constructeur doit adresser au maître d’ouvrage en R.A.R le contrat avec les plans, la notice descriptive et la notice d’information conformes aux modèles-types. Le contrat ne devient définitif qu’après un délai de sept jours pendant lequel le maître d’ouvrage a la possibilité de se rétracter.
- Le plan précise les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et les surfaces de chaque pièce, les raccordements aux réseaux divers et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, l’utilisation et l’habitation de la construction. Une perspective est jointe au plan.
- La notice d’information doit permettre au maître d’ouvrage de connaître ses droits et possibilités d’action au fur et à mesure de l’exécution du contrat.
- La notice descriptive indique les caractéristiques techniques de la construction et des travaux d’équipement, en distinguant clairement les éléments compris dans le prix convenu et ceux qui restent à la charge du maître d’ouvrage. Elle doit mentionner les raccords aux réseaux et à l’égout, matériaux de construction, isolations, menuiseries, etc.
- Le prix convenu, les modalités de révision, de règlements, la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités en cas de retard.


- La justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur.
Clauses suspensives du contrat : acquisition du terrain, obtention du permis de construire, obtention des prêts, obtention de l’assurance Dommage-ouvrage, obtention de la garantie de livraison par le constructeur.

Le contrat doit indiquer le coût du bâtiment à construire. Il est égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution. Les versements se font en fonction de l’avancement des travaux. Les derniers 5 % seront réglés à la réception des travaux (s’il n’y a pas de réserves), ou de la levée des réserves.

Le solde est alors payable huit jours après la remise des clés. Vous pouvez vous faire assister d’un professionnel pour la réception des travaux. La réception met fin au contrat avec le constructeur.

 

 

 

 

 

Contrat de promotion immobilière

 

Un Promoteur - constructeur  est une  Personne physique ou morale dont la profession ou l'objet est de prendre, de façon habituelle, et dans le cadre d'une organisation permanente, l'initiative de réalisations immobilières et d'assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l'étude, l'exécution et la mise à disposition des usagers de programmes de construction

 

 

 

 

 

Contrat d’architecte

 

 

Tout engagement professionnel de l’architecte doit faire l’objet d’une convention écrite préalable, définissant la nature et l’étendue de ses missions ou de ses interventions ainsi que les modalités de sa rémunération.(article 11 du code des devoirs professionnels). La vocation de l’architecte est de participer à tout ce qui concerne l’acte de bâtir et l’aménagement de l’espace ; d’une manière générale il exerce la fonction de maître d’œuvre. Lorsque le projet de construction vise à créer une surface de planchers hors oeuvre nette supérieure à 170m2 le recours à un architecte est obligatoire..

 

 

 

UNE LIBERTE CONTRACTUELLE :

Aucune forme particulière de contrat d’architecte n’est imposée par la loi.
Cependant l’Ordre des architectes propose deux modèles :
• un contrat type pour les études préliminaires, destiné à vérifier la faisabilité technique et financière du projet
• un contrat complet constitué d’un cahier des clauses générales et d’un cahier des clauses particulières

 

 

 


Le contrat est librement discuté entre le client et l’architecte. Les principales clauses peuvent être les suivantes :
• les parties contractantes
• la désignation de l’opération et la description du programme
• le budget
• la mission de l’architecte et sa rémunération
• les assurances et les dispositions particulières


LES MISSIONS DE L’ARCHITECTE
  ,    SA REMUNERATION :
Il accomplit, en principe, une mission de maîtrise d’œuvre qui s’exerce de la conception de l’ouvrage à sa réception. Il peut se voir confier une mission partielle distinguant notamment études et exécution.
Le projet architectural, par des plans et documents écrits, définit l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.

Dans ce cadre l’architecte
• conçoit et compose les projets de travaux de construction et d’entretien des bâtiments,
•établit les plans et les devis
• prépare les projets de marchés,
• coordonne les travaux et en assume la réalisation
• veille à la réception de l’ouvrage
• garantit avec l’entrepreneur la qualité de l’ouvrage accompli

Il est possible de sous-traiter la phase d’exécution.

Il s’engage vis-à-vis de son client par :
• le respect des règles déontologiques
• le respect des règles de l’art
• le devoir de conseil
• la direction et le contrôle des travaux lorsque l’architecte dirige les travaux, conformément aux plans et aux documents d’exécution qu’il a prescrits.

L’architecte a trois obligations particulières :
• l’assurance professionnelle
• la signature des projets architecturaux
• la déclaration des liens d’intérêt personnel ou professionnel


Sur la base d’éléments de mission précisément définis, trois types de rémunération sont possibles :
• «au pourcentage» du montant des travaux
• «au déboursé» selon les vacations engagées
• «au forfait» par l’application d’un prix horaire de l’agence d’architecture au nombre d’heures de travail prévu au contrat. L’architecte peut proposer un forfait basé sur un pourcentage du montant des travaux

Les honoraires sont libres, il n’existe pas de barèmes de rémunération. Les frais directs (déplacements, reprographie, assurances…) peuvent être inclus ou non dans le calcul de la rémunération. Le montant des honoraires versés s’échelonne dans le temps selon les phases de mission exécutées, depuis l’esquisse jusqu’à la réception des travaux.

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